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论我市住宅小区物业管理存在的一些问题

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adu
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一、关于物业管理区域内停车位管理问题。

随着生活水平提高,汽车数量逐年迅猛增加,而物业管理区域内配建停车场指标过低或根本无配置,致使很多老住宅区甚至是新住宅区的停车位也严重不足。同时,有些开发商还实行小区车库车位“只售不租”的规定,小区内的车位售价高达10万元至12万元不等,让业主望而却步,发出“买得起车却买不起车位”的感叹,宁可将车辆随意停放在小区道路的空地上,甚至在消防通道上,也不愿意购买停车位。另外,不少已建成的地下停车场由于设计不合理,坡道陡,出入不方便,车库内照明、消防设施不全等原因,造成停车人不愿使用地下停车库,而是图方便将车辆停放在小区地面上。物业服务企业秩序维护员并非执法人员,只能采取上前劝说、上门做疏导工作和张贴违章通知书的形式进行管理,往往得不到业主的理解和支持。建议交警和城市管理执法进小区,对于占用消防通道,妨碍他人正常通行权益的停车行为,参照道路违法停车办法进行处罚,以促进有序停车;建议物价部门要适当提高车位使用费,提高开发商租车位的积极性,引导开发商改变“只售不租”车位的行为。另外,对设计不合理,设施不齐全的停车场进行改造建设,充分发挥其作用。在不影响行人使用道路权的情况下,要利用城市道路的资源,设置和盘活道路停车泊位。在有条件的小区内,可以建设立体式的停车场,解决老住宅小区停车泊位不足的问题。

二、关于宠物管理和违规装修、搭建的问题。

城市居民饲养宠物的问题已成为全国各地城市管理当中的重要隐患,根据《治安管理处罚条例》的相关规定,饲养动物,干扰他人正常生活的,或者放任动物恐吓他人的,驱使动物伤害他人的,公安机关也将依法予以查处。参照省内外各大城市在规范市民养犬行为时的做法,城市养犬首先应到公安部门办理相关证件,并到卫生防疫部门办理免疫证,同时对犬只的大小等相关事宜进行详细规定。

关于违规装修、搭建的问题,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《住宅室内装饰装修管理办法》等相关法律法规,目前我市违章搭建由城市管理行政执法部门依法查处,违规装修由市室内装饰装修监督站依法查处。

物业管理是一项涉及多部门的综合工作,国家有关法律法规对各相关部门的工作职责做了明确的规定。当小区内出现擅自破坏绿化、占用绿地、占道经营、违反规定制造噪声、饲养家禽宠物、排放油烟、违反《住宅室内装饰装修管理办法》的第39条等有关行为,物业服务企业无行政执法权,在劝阻制止无效投诉到城市管理、规划、环保、工商、公安等相关部门时,有的执法部门接到物业企业报告后经常是互相推诿,或是“受理不处理”,“执法不到位”,造成群众强烈不满,于是就把怨气和责任转嫁给物业企业,以不交物业费或到处投诉的办法表达不满,物业代人受过还得不到社会的理解,严重影响了物业企业的正常工作。另外部分业主对法律法规不理解,也不知道物业服务企业应该做什么,不应该做什么,习惯于将所有涉及人、物、相邻关系,甚至政府职能一股脑儿诉求到物业公司,要求物业公司解决。建议进一步明确由此涉及到的具体相关行政部门进行监管。避免因为职能不明确引起的相互推诿。

三、关于物业公司与业主在缴费上的纠纷多问题。

关于水、电费收缴问题。供水、供电等相关部门与物业服务企业在“终端用户”这个问题的认识意见不一,分歧严重,他们认为物业服务企业就是“终端用户”,只向物业服务企业收费。但在收费的同时,没有依法承担起物业管理区域内相关管理和设施维修、养护责任。有的小区,物业企业还存在大量的垫付行为,这种垄断行业转嫁经营风险,挤占本来就不应该由物业企业承担的经营责任的作法,不仅加重了物业服务企业的负担,而且混淆了各种社会角色。建议对水、电等专业单位维修责任进行原则性规定,应当依法承担建筑区划内相关管线和设施、设备的维修、养护责任。

四、关于无物业管理小区管理问题。

当前,我市还存在着大量无物业管理的小区,根据相关规定,街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会应做好无物业管理小区的监督管理工作,并在区建设局的指导下引导无物业管理小区业主成立业主大会和业主委员会进行业主自治管理。但由于不少街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会对辖区内无物业管理小区的管理工作重视程度不足,认为没有相应经费,对此项工作采取敬而远之的态度。另一方面,业主们对于参与业主大会和业主委员会的积极性不高,认为小区的管理应由政府无偿承担。根据属地管理的原则,建议应明确街道办事处在小区管理中的主导地位。街道办事处应当把物业管理和无物业管理小区的监督管理作为社区管理的重要组成部分来抓,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
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只看该作者 沙发  发表于: 2009-08-03
谢谢楼主,我好好的学了一把,以后碰到以上问题的时候就懂得找相关主管部门反映情况,维护自己的权益了。谢谢
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只看该作者 板凳  发表于: 2009-08-03
好文章!!!
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只看该作者 3楼 发表于: 2009-08-03
原来是这样呀~~~~
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只看该作者 4楼 发表于: 2009-08-06